Když prodáváte byt zatížený hypotékou, nejde jen o to najít kupujícího a podepsat smlouvu. V závěru procesu se potkají peníze kupujícího, vaše banka, katastr i termín předání. Otázka, kdo platí výmaz hypotéky, proto není drobný detail. Může rozhodnout o tom, zda budou smlouvy správně nastavené a zda vás těsně před dokončením prodeje nepřekvapí další výdaj nebo zdržení.

Obvyklé pravidlo je jednoduché: náklady spojené s odstraněním vaší stávající hypotéky nese prodávající. Z právního hlediska ale vždy rozhoduje konkrétní dohoda ve smlouvách. Důležité je rozlišit, za co se skutečně platí - banka může mít vlastní administrativní poplatek a katastr vybírá správní poplatek za návrh na výmaz zástavního práva. Nejde přitom nutně o jednu platbu ani o jeden okamžik.

Kdo platí výmaz hypotéky a proč je to většinou prodávající

Hypotéka je zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Dokud bance nedoplatíte úvěr, je tato zástava zapsaná v katastru nemovitostí. Kupující obvykle nechce převzít nemovitost s vaším dluhem a jeho banka to při financování koupě zpravidla také nepřipustí.

Proto se z kupní ceny nejprve uhradí částka potřebná k úplnému splacení vašeho úvěru. Banka následně vydá potvrzení, že se vzdává zástavního práva, často označované jako kvitance nebo souhlas s výmazem zástavního práva. Na jeho základě se podává návrh na výmaz do katastru.

Je logické, že náklady nese prodávající: výmaz řeší závazek, který je spojený s jeho financováním a jeho vlastnickým obdobím. Kupující si kupuje nemovitost bez této zástavy. V praxi se ale mohou strany dohodnout i jinak, například že poplatek za návrh na katastr zaplatí kupující, nebo že se náklady rozdělí. Taková dohoda musí být napsaná jasně. Nevyplatí se spoléhat na ústní domluvu typu „to pak nějak dořešíme“.

Dva rozdílné náklady, které se často pletou

Pod pojmem výmaz hypotéky se často schovávají dvě samostatné věci. První je komunikace s bankou a vydání dokumentu k výmazu. Druhou je samotný návrh na výmaz zástavního práva v katastru.

Banka může za předčasné splacení nebo za některé administrativní úkony účtovat poplatek podle úvěrové smlouvy a aktuálního sazebníku. Jeho výše není u všech bank stejná a závisí také na tom, kdy úvěr doplácíte. Zvlášť u hypotéky s končící fixací, mimořádnou splátkou nebo starší úvěrovou smlouvou je dobré si podmínky ověřit s předstihem. Nezaměňujte tento případný bankovní náklad se správním poplatkem katastru.

Za návrh na vklad, kterým se provádí i výmaz zástavního práva, se standardně hradí správní poplatek 2 000 Kč. Návrh může podat prodávající, kupující, advokát nebo jiná osoba pověřená v rámci transakce. Podstatné není jen to, kdo formulář fyzicky odešle, ale kdo je ve smlouvě určen jako plátce a zda je návrh podán se správnými přílohami.

Výmaz hypotéky při prodeji: jak probíhá krok za krokem

Největší nejistota nevzniká kvůli částce 2 000 Kč, ale kvůli návaznosti jednotlivých kroků. Pokud se peníze pošlou ve špatném pořadí nebo nejsou přesně popsané podmínky jejich uvolnění, může se celý závěr prodeje zbytečně protáhnout.

Nejprve si od banky vyžádejte vyčíslení dluhu k určitému datu. Dokument uvádí, kolik je potřeba bance uhradit, na jaký účet a s jakým variabilním symbolem. Současně by měl vysvětlit, za jakých podmínek banka vydá souhlas s výmazem zástavního práva. Vyčíslení má omezenou platnost, proto je potřeba sladit ho s plánovaným podpisem smluv a termínem úhrady kupní ceny.

Kupní cena se pak obvykle rozdělí. Část odpovídající dluhu jde přímo vaší bance, zbytek se ukládá do úschovy nebo se uvolní podle předem stanovených podmínek. Tento postup chrání obě strany: banka dostane splacený úvěr, kupující ví, že prostředky určené na odstranění zástavy skutečně odejdou věřiteli, a prodávající nepřichází o kontrolu nad zbytkem kupní ceny.

Po přijetí úhrady banka vystaví souhlas s výmazem. S ním se podá návrh na katastr. Katastrální řízení nezačne a neskončí ze dne na den - po doručení návrhu běží ochranná lhůta, během níž katastr informuje dotčené osoby, a teprve poté může o návrhu rozhodnout. S termínem předání bytu je proto potřeba pracovat realisticky. Někdy se předává až po provedení vkladu vlastnického práva kupujícího, jindy smlouvy nastaví jiný bezpečný okamžik. Záleží na financování, dohodě stran a celkové struktuře transakce.

Když kupující financuje koupi vlastní hypotékou

Situace bývá složitější, pokud kupující bere hypotéku. Na jedné nemovitosti se pak v krátkém čase řeší výmaz vaší původní zástavy a zápis nové zástavy pro banku kupujícího. Banka kupujícího potřebuje mít jistotu, že její zajištění bude zapsáno ve správném pořadí a že původní zástavní právo nezůstane překážkou.

Právě zde je důležitá koordinace dokumentů. Banky mohou požadovat konkrétní znění kupní smlouvy, smlouvy o úschově nebo návrhů pro katastr. Jeden chybný údaj v označení nemovitosti, částce pro doplacení úvěru nebo v podmínce uvolnění peněz může znamenat doplnění podání a posun harmonogramu.

Prodávající by neměl automaticky předpokládat, že kupující, jeho hypoteční poradce a banka vše vyřeší i za něj. Kupující řeší své financování. Vy potřebujete mít pod kontrolou své vyčíslení, podmínky své banky a to, jak se tyto podmínky promítnou do smluv.

Co si ověřit dříve, než nastavíte cenu a termín prodeje

Pokud prodáváte kvůli rozvodu, dědictví, stěhování do většího bydlení nebo proto, že vás tlačí splátky, výmaz hypotéky ovlivňuje více než administrativu. Určuje, jaká část kupní ceny vám po prodeji skutečně zůstane a kdy s ní můžete počítat.

Ještě před zveřejněním nabídky si proto zjistěte aktuální zůstatek úvěru, datum konce fixace, případné náklady předčasného splacení a podmínky banky pro vydání kvitance. Zjistěte také, zda na listu vlastnictví nevázne další zástavní právo, zákaz zcizení a zatížení, exekuce nebo věcné břemeno. Ne každá komplikace prodej zastaví, ale každá potřebuje vlastní postup a časovou rezervu.

U spoluvlastníků je nutné vyjasnit i to, komu po doplacení banky připadne zbytek kupní ceny a z jakého účtu se případně uhradí poplatky. U dědictví je zase potřeba navázat až na řádně dokončené dědické řízení a zápis vlastnictví. Pokud se tyto otázky otevřou až ve chvíli, kdy je připravený kupující, dostává se prodej zbytečně pod tlak.

Na co dát pozor ve smlouvách

Smluvní dokumentace by měla přesně říct, jaká část kupní ceny jde bance, podle jakého vyčíslení, kdo zadává platbu a co se stane, pokud banka vydá souhlas s výmazem později, než se očekávalo. Stejně jasně má být uvedeno, kdo podá návrh na výmaz, kdo hradí katastrální poplatek a které dokumenty se k návrhu přiloží.

Pozornost věnujte i situaci, kdy vyčíslení úvěru pozbude platnosti nebo se konečná dlužná částka mírně změní kvůli úrokům. Smlouvy by měly obsahovat způsob, jak tento rozdíl bezpečně doplatit. V opačném případě může i malá částka zablokovat vydání dokumentu od banky.

DREEM při řízeném prodeji drží tyto návaznosti v jednom harmonogramu - od vyčíslení banky přes nastavení úschovy až po katastr a předání. Nejde o to urychlit každý krok za každou cenu. Smyslem je, aby prodávající věděl, co se právě děje, které dokumenty ještě chybí a co bude následovat.

Výmaz hypotéky není položka, kterou stačí vyřešit až po podpisu kupní smlouvy. Čím dříve znáte svůj zůstatek, podmínky banky a plán práce s kupní cenou, tím klidněji můžete rozhodovat o ceně, termínu i dalším bydlení. První krok nemusí být závazný - často stačí dát do pořádku čísla a dokumenty, aby další rozhodnutí mělo pevný základ.

Všechny články