Kupující je připravený jednat, vy už možná vybíráte větší bydlení nebo potřebujete uvolnit peníze na další krok. A pak zjistíte, že na bytě stále vázne zástavní právo banky. 6 dokumentů pro prodej bytu s hypotékou samo o sobě obchod nevyřeší, ale dá vám pevný základ pro rozhodnutí, co lze podepsat, v jakém pořadí odejdou peníze a kdy bude možné byt bezpečně předat.

Hypotéka prodeji nebrání. Mění však organizaci celé transakce. Vedle kupujícího, jeho banky a katastru vstupuje do procesu i vaše banka, která musí dostat svůj úvěr splacený a následně uvolnit zástavu. Největší problém obvykle nevzniká kvůli chybějícímu jednomu papíru, ale proto, že se dokumenty začnou řešit až ve chvíli, kdy už běží rezervace nebo se čeká na podpis kupní smlouvy.

6 dokumentů pro prodej bytu s hypotékou

Ne každý případ má stejný rozsah. Banka může mít vlastní formuláře, kupující může platit z vlastních zdrojů nebo si může brát hypotéku. Následujících šest podkladů ale tvoří praktickou složku, kterou je rozumné začít chystat hned na začátku. Právní dokumentaci konkrétního převodu pak vždy nastavuje advokát podle dané situace.

1. Aktuální list vlastnictví

List vlastnictví ukazuje, komu byt patří, jaké jsou na něm zapsané zástavy, věcná břemena, exekuce nebo poznámky a zda se převádí také podíl na společných částech domu či pozemku. Nestačí pracovat s výpisem, který jste měli uložený při sjednání hypotéky. Stav v katastru se může změnit a kupující i jeho banka budou vycházet z aktuálních údajů.

U bytu zatíženého hypotékou je podstatné přesně zjistit, ve prospěch které banky je zástavní právo zapsáno a zda je na listu vlastnictví pouze jedna zástava. Objeví-li se další omezení, není vhodné je přecházet s tím, že se „nějak vyřeší“. Mohou ovlivnit harmonogram, financování kupujícího i podmínky úschovy kupní ceny.

2. Nabývací titul k bytu

Jde o dokument, na jehož základě jste byt získali. Může to být kupní smlouva, darovací smlouva, usnesení o dědictví, smlouva o vypořádání společného jmění nebo jiná listina založená ve sbírce listin katastru.

Nabývací titul pomáhá ověřit návaznost vlastnictví a upozorní na okolnosti, které mohou být pro prodej důležité. Typickým příkladem je byt nabytý v dědictví, vypořádání po rozvodu nebo majetek, který patří do společného jmění manželů. V takových případech není dobré odkládat kontrolu na den podpisu. Nejdřív je potřeba jasně vědět, kdo je oprávněn jednat a podepsat smlouvy.

3. Prohlášení vlastníka a podklady k jednotce

Prohlášení vlastníka vymezuje, co přesně je jednotkou, které části domu jsou společné a jaké podíly jsou s bytem spojeny. U starších bytových domů může odhalit rozdíl mezi skutečným užíváním a právním stavem - například komoru, sklep nebo parkovací stání, které majitel považuje za součást bytu, ale nejsou samostatně vymezené tak, jak předpokládá kupující.

K tomuto dokumentu se často hodí také půdorys, případně dokumentace k úpravám bytu. Nejde o to vytvářet zbytečně rozsáhlou složku. Cílem je umět přesně a srozumitelně popsat, co se prodává. Pokud byla dispozice změněna, je lepší si předem ověřit, zda máte potřebné souhlasy nebo dokumentaci, než situaci vysvětlovat až zájemci při prohlídce.

4. Průkaz energetické náročnosti budovy

Při prodeji bytu se zpravidla předkládá průkaz energetické náročnosti budovy, tedy PENB. Jeho zajištění často závisí na spolupráci se společenstvím vlastníků nebo správcem domu, proto může trvat déle, než majitel čeká. Pokud průkaz není k dispozici, zákon v určitých situacích připouští náhradní postup s vyúčtováním energií. Konkrétní použití je ale vhodné předem prověřit.

PENB není jen formální příloha k inzerátu. Kupující podle něj získává představu o energetické náročnosti domu a může jej potřebovat pro svou banku. Připravit ho až po nalezení kupujícího zbytečně otevírá prostor pro odklad podpisů.

5. Potvrzení od SVJ nebo správce domu

U bytové jednotky si vyžádejte potvrzení o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku. V praxi je důležité vědět nejen to, zda máte uhrazené zálohy a příspěvky, ale také zda dům neřeší větší opravu, mimořádný příspěvek nebo úvěr SVJ, který se promítá do plateb vlastníků.

Kupující se přirozeně ptá, kolik bude po převodu platit a zda ho nečeká náklad, o kterém při koupi nevěděl. Otevřená odpověď neznamená slevovat z ceny. Znamená to dát zájemci ověřitelná data a zabránit tomu, aby se zásadní informace objevila až při právní kontrole. Vedle potvrzení proto dává smysl připravit poslední předpis záloh, relevantní zápisy ze shromáždění a informaci o plánovaných opravách, pokud ji máte k dispozici.

6. Vyčíslení dluhu a podmínky banky pro výmaz zástavy

Toto je dokument, který odlišuje běžný prodej bytu od prodeje bytu s hypotékou. Vaše banka připraví vyčíslení aktuálního dluhu k určitému datu a sdělí, kam má být část kupní ceny odeslána. Součástí podkladů bývá postup, za kterého banka vydá souhlas s výmazem zástavního práva po splacení úvěru.

Vyčíslení má omezenou časovou platnost. Částka se mění podle data splátky, úroků a případných poplatků. Proto je chyba vyžádat ho příliš brzy a pak podle něj nastavovat pevné částky ve smlouvách bez kontroly aktuálnosti. Zároveň si ověřte, zda úvěr můžete splatit předčasně, zda banka požaduje oznámení předem a jak dlouho obvykle zpracovává potřebné dokumenty.

K jednání s bankou mějte připravenou také úvěrovou a zástavní smlouvu. Nejde vždy o přílohu kupní smlouvy, ale pomůže ověřit číslo úvěru, osoby zavázané z úvěru a původní podmínky. Jestli jste hypotéku sjednávali s partnerem, který už nebude vlastníkem bytu, je nutné rozlišit vlastnictví bytu a odpovědnost za dluh. Prodej nemovitosti automaticky neznamená, že banka bez dalšího uvolní každého dlužníka z úvěrového vztahu.

Dokumenty musí navazovat na peníze a termíny

Samotné shromáždění dokumentů nestačí. U hypotéky je potřeba předem popsat tok kupní ceny. Část peněz obvykle směřuje bance prodávajícího na doplacení úvěru, zbytek se vyplácí prodávajícímu za podmínek sjednaných v kupní smlouvě a úschově. Teprve po splacení banka vydává listinu potřebnou pro výmaz zástavy a návrh se podává na katastr.

Pokud kupující financuje koupi vlastním úvěrem, vstupuje do harmonogramu i jeho banka. Ta bude chtít ověřit hodnotu bytu, právní stav a podobu smluv. V některých případech se zástavní právo kupujícího zapisuje ve stejném procesu, v jiných je nutné postup upravit podle podmínek bank. Není to důvod k obavám, ale je to důvod neimprovizovat.

Zvlášť citlivé je načasování, když z peněz z prodeje financujete nové bydlení. Neplánujte podpis nové kupní smlouvy jen podle očekávané prodejní ceny. Potřebujete znát také výši dluhu k doplacení, dobu pro uvolnění peněz z úschovy, termín zápisu na katastru a rezervu pro případ, že banka nebo katastr vyžádají doplnění.

Co zkontrolovat ještě před zveřejněním nabídky

Je rozumné si srovnat tři věci: aktuální právní stav bytu, reálný zůstatek úvěru a svůj časový plán. Teprve jejich spojení ukáže, zda potřebujete nejdřív vyžádat podklady od banky, vyřešit souhlas druhého vlastníka, nebo upravit termín stěhování.

V Praze a okolí bývá běžné, že zájemce s vlastním financováním chce postupovat rychle. Rychlá reakce ale není podpis bez kontroly. Je to schopnost dát mu včas přesná data, vysvětlit postup výmazu zástavy a nastavit termíny, které odpovídají skutečnému procesu. DREEM v takové situaci skládá cenovou strategii, komunikaci se zájemci, právní návaznost i harmonogram předání do jednoho řízeného plánu.

Nejlepší chvíle pro vyžádání bankovních podkladů není po přijetí nabídky, ale ve chvíli, kdy si ujasňujete, zda a za jakých podmínek můžete byt prodat. První konkrétní krok pak nebývá složitý: otevřít list vlastnictví, zavolat do banky kvůli postupu doplacení a sepsat si, co musí navazovat na vaše další bydlení. Tím začne prodej, ve kterém víte, co se děje a co bude dál.

Všechny články